Crédit hypothécaire

C’est quoi un crédit hypothécaire ?

Vous en avez une vague idée, voici davantage de précision sur ce produit financier. Vous avez besoin d’un capital pour acquérir un terrain, un appartement ou une maison, la banque peut vous accorder la somme nécessaire et en contrepartie, le bien que vous achetez sera hypothéqué le temps que vous remboursez le crédit. Votre habitation constitue ainsi le gage qui permet à la banque de se dédommager dans le cas où vous n’êtes plus capable de restituer ce que vous avez emprunté.

Pour vous protéger, vous pouvez proposer gentiment au vendeur de rédiger un compromis de vente avec clause suspensive si le crédit hypothécaire n’est pas encore accordé au moment de la transaction. Cette précaution annulera la vente au cas où votre prêt hypothécaire en Belgique est refusé.

L’emprunteur continue de jouir de son bien tant qu’il est à jour dans l’acquittement de sa dette. 

Le type de souplesse que peut-avoir un prêt hypothécaire

Vous pouvez profiter de la flexibilité offerte par le crédit hypothécaire pour demander une révision de certaines clauses à votre avantage. Selon que votre situation financière s’améliore ou se détériore, vous bénéficiez d’un allongement de la durée de votre prêt immobilier pour payer moins de mensualité ou au contraire vous anticipez le remboursement de celui-ci. Sachez toutefois que chaque adaptation nécessite l’aval du prêteur et que ce n’est pas toujours gratuit, vous comprendrez que la banque va essayer de combler le manque à gagner.

Si les taux fluctuent à la baisse, la fermeture de votre crédit hypothécaire permet d’en contracter un autre plus attractif correspondant au montant restant dû. Ce type de restructuration doit être spécifié dans le contrat pour pouvoir se mettre en place.

Les différentes formes de prêt hypothécaire en Belgique

Le crédit viager hypothécaire

Ce crédit s’adresse aux seniors (65 ans et plus) et aux personnes ayant une affection chronique ou présentant un handicap, avec lesquels les banques sont plus frileuses pour accorder un prêt. Grâce à cette solution, le remboursement commence au moment où l’emprunteur décède donc il n’a rien à restituer tant qu’il est en vie. Le montant d’un crédit viager hypothécaire est défini en fonction de la valeur du bien à hypothéquer et de l’espérance de vie du client. C’est une formule intéressante pour les personnes qu’elle cible mais aussi qui avantage et protège en même temps les héritiers du souscripteur puisque ces derniers ne supportent pas la dette si le prix du bien ne couvre pas le solde restant. La différence leur revient par ailleurs si le prix de vente dépasse le montant du crédit hypothécaire.

Le prêt assorti d’hypothèque

C’est le prêt que vous devez souscrire en cas d’impossibilité à prouver votre solvabilité. L’hypothèque vous permet de disposer du capital dont vous avez besoin, de son côté la banque a une solide garantie avec votre bien immobilier. Il faut que vous soyez sûr de pouvoir payer les mensualités puisqu’en cas d’incapacité, vous risquez de perdre votre bien.

Avantages fiscaux et primes liés à un prêt hypothécaire

La souscription d’un crédit hypothécaire en Belgique peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux octroyés par l’Etat sous certaines conditions, aussi connu comme le bonus logement. C’est votre lieu d’habitation et la date de signature du contrat qui déterminent le type d’avantage fiscal auquel vous pouvez prétendre. La réduction d’impôt liée à un prêt hypothécaire connait également des variations d’une région à une autre mais s’applique toujours sur toute la durée de votre emprunt.  

Les conditions d’octroi d’un bonus logement

Il tient lieu de préciser que l’allègement fiscal lié à votre prêt immobilier peut soit concerner uniquement votre logement principal et ne s’applique donc pas à une résidence secondaire soit se rapporter à toutes vos habitations en fonction de la région.

En Belgique

Depuis début 2017, l’abattement sur les droits d’enregistrement remplace désormais le bonus logement relatif à l’acquisition d’un premier bien immobilier. Cet avantage est plafonné à un peu plus de 21 000 € et est applicable sur les habitations dont la valeur ne dépasse pas 500 000 €. Au-delà, les droits d’enregistrement sont calculés avec un taux de 12,5%. Si le prix de vente de votre maison est inférieur ou égal à 175 000 €, vous bénéficiez d’une exonération totale.

En Wallonie

On y parle plutôt de « chèque habitat » qui est en fait une réduction d’impôt que vous pouvez convertir en crédit d’impôt avec lequel il est possible de demander un remboursement. Il est calculé en fonction votre revenu net imposable et est accessible si :

• votre prêt hypothécaire est destiné à l’achat de votre habitation propre (pas de rénovations ni de location)
• la durée du crédit hypothécaire est d’au moins 10 ans
• vous ne possédez aucune autre habitation

En région flamande

Il s’agit du bonus logement intégré qui s’adresse aux emprunteurs dont :

• le prêt immobilier est cautionné par une inscription hypothécaire
• le remboursement du crédit doit s’étaler sur au moins 10 ans
• le bonus s’applique sur toutes vos résidences (depuis le 1^er janvier 2016)
• le crédit peut être destiné à un achat, une rénovation ou des réparations

La réduction d’impôt est effective aussi bien sur la prime de l’assurance solde restant dû que sur l’amortissement du capital et les intérêts. 

Combien peut-on espérer toucher ?

Si la signature de votre emprunt est postérieure au 1^er janvier 2005 et antérieure au 1^er janvier 2015, l’avantage fiscal lié à votre crédit hypothécaire est pour l’exercice 2019, de :

• 2 400 € (Bruxelles)
• 2 290 € (Wallonie)
• 2 280 € (région flamande)

Pour un crédit hypothécaire en Belgique, ce montant est majoré de 770 € pendant les 10 premières années de votre crédit hypothécaire. Si vous avez au moins 3 enfants à charge, vous avez droit à 80 € en plus.

Taux fixe ou variable ?

Vous payez peu ou beaucoup d’intérêt selon que le taux appliqué à votre prêt hypothécaire soit élevé ou faible. Vous pouvez le choisir variable ou fixe, en voici les avantages et les inconvénients de chaque option :

Taux variable

Avec cette formule, les mensualités varient à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations du taux. Certes les variations présentent davantage de risque mais comme le taux de départ est généralement attractif, cela reste intéressant d’autant que des caps sont définis à l’avance pour vous protéger. En général, un taux variable ne peut pas être supérieur à deux fois le taux original. La fréquence des révisions est par ailleurs précisée dans le contrat.

Taux fixe

Aucune modification du taux fixé au moment de la signature du contrat ne peut être effectuée jusqu’à échéance du crédit hypothécaire en Belgique. Cette option est la meilleure si vous bénéficiez d’un faible taux, autrement vous payez votre prêt hypothécaire plus cher que les autres en cas de baisse conséquente des taux. Cela offre néanmoins la plus grande sécurité.